2021年疫情三級警戒關係，遇到許多業主愁眉苦臉，都曾考慮是否要繼續撐下去，不過事業就是在各種考驗下建立起來的，這波疫情也讓許多店面事業發展出如外送、電商等通路渠道，但不免還是有業主最後決定要賣掉公司營業，這時候業主應考慮下一個問題，您希望頂讓、或賣出公司的的形式是營業轉讓？或其實您要處理的是店面承租權的移轉，加上已投資的裝潢設備呢？ 營業轉讓或店面承租權移轉？影響頂讓賣出價 顧名思義，當買主只希望承租您店面事業的店面，轉而營業其他項目時，那您的營業本身，對買主而言就不具意義。這樣的頂讓比較像是「店面承租權」的移轉而已，舉例來說，很多依附在房地產平台上的頂讓案件，很大的機會最後是以店面承租的條件成交，當然，如果您是業主，這樣的頂讓價格也不容易符合期待，這類的估價，往往出價是「店面租金」基本基數，再加上一部分裝潢設備的折價罷了，可以為您解決倘「結束營業」下，店租合約尚未到期與必須恢復原狀的問題。 但假設您的事業已經營的小有基礎，當然希望找到買家能欣賞您所創立的店面事業，承租您店面營業所有資產，繼續營業，這樣的買家出價不會僅僅是店面的承租權，有較大的機會去以「繼續營業」產生的收益來評估，至於怎麼開價，心理價格與實際買賣成交價之間的落差怎麼拿捏，可以看我們這篇文章<併購估值與公司買賣實際價格的落差：心理價格與交易價格>。 怎麼找到希望營業轉讓的買家，而非只是尋求店面承租權移轉？ 這是個好問題。 首先當然是您的營業是否具有意義，舉例來說，您是否可以明確說出您產品的優勢與差異性，而奠基在此產品優勢下，是否在過往一段期間內，已產生營收與利潤，簡單說，就是您目前的營業狀況是否對買家可能具有意義啦。 如果您可以說明以上優勢，那您應該試著尋求對您營業項目有興趣的買家，而非只是要承租您這個店面而已。 網路訂單已讓傳統店面生意轉讓變得不純粹是店面頂讓 近年因為網路虛實整合，有些商街店家的營收不單來自街邊客，外送與網購平台的訂單佔營業額的比重越來越大，這樣的情況該如何強調你店面轉讓的價值？抑或應該將你整個生意，不管店面生意或是網路生意視為一個整體的事業，向有興趣的買方說明多少比重營收來自網路，多少來自店面。 儘管這樣做比較繁瑣，但在目前的零售環境下，沒有虛實整合的店家反而是少數。 店面頂讓應該怎麼強調，讓買家產生興趣？ 實務上我們遇到許多店面事業業主，希望以營業轉讓、股權出售的模式找到接手者，但卻無法明確說出事業的優勢，甚至對經營期間的順風與逆風原因不甚清楚，這往往會讓買家產生疑慮。 您應該試著釐清您這份事業的建立初衷，您身為創業者所觀察到的趨勢，與您曾投資在這份事業上的心力所建立起的價值。 如果是店面事業，試著整理出一份非依賴此店面產生的營收吧，例如外送平台的訂單量，這會讓買家相對更相信，這事業本身不那麼與「店面人流」高度相關。 許多事業都是「差一點」成功，但究竟「差了什麽？」才頂讓、賣公司 是的，您要清楚闡述創業與經營的優勢，但自己更要清楚為何沒有如預期發展，許多中小事業都是差一點點，就能發揚光大，差一點點資金，差一點點時機，差一點人脈，但究竟「差了什麽」？ 事業買家通常也很精明，如果抱著把店面事業吹噓一番，避重就輕的形式，很可能反而引起買家的疑慮。 理解您不願意繼續，希望出場的理由，是買家評估的重點，如果您覺得這份事業很棒，有機會發揚光大，但您卻希望賣掉所有股權、品牌？我們的建議是您必須理解原因，為買主想好可能的解決方案。 近期我們處理某業主出售公司的案例，營收狀況確實較疫情前下降許多，但公司基本面仍在，疫情後營收也已回升，但我們採取對買家公開的態度，說明業主可能的債務，是使業主無法繼續經營的主因，而非事業本身的問題，只要願意投注資源，營收與利潤都有機會回到以往水準，也讓這個案件順利以業主期望的金額成交。 留意您頂讓廣告曝光平台上的買家，是找店面承租，或會關心您的營業？ 您是否選擇了錯誤的頂讓平台？地產網站上確實有許多正在找店面承租的可能買家，但他們會關心您的營業，或傾向作「店面承租」的移轉呢？假設您的事業已虛實整合，網路也佔了您很大一部分營收的來源，純粹尋求店面頂讓的買方，是否是對的出場策略呢？ 這個我們沒有答案，但我們相信BGo事業情報上的買家，起心動念都是抱著「投資」、「收購事業」的心態，搜尋標的，也更願意去探討一份事業未來的發展、可能的收益，與事業本身的價值。 頂讓怎麼找到買家？建議擴大範疇 假設一個案例，路名地點都只是舉例，假設你在「台北市中山路」經營自有品牌中式小吃餐廳，外送與內用業績各佔一半，如果您將自己定位在「台北市中山路」的餐廳，掛在頂讓網站上，那看到您頂讓案件的買家，都會是關心「中山路」店面的買家，不會關心您所經營的是餐廳、網咖、小吃店、或理髮廳。 那如果您擴大範圍，您刊登頂讓廣告文案是「中式餐廳品牌」、「外送平台中餐品牌」、「雙北」、「加盟、創業」等，那自然會來接觸您的買家就更多元，您更有機會以「營業轉讓」，而非「店面承租權」來成交。 By B-Go情報團隊-本文轉貼請來信。  

#併購ABC#店面頂讓#

店面裝潢到底該算不算在頂讓價中？用了多年的設備我又該怎麼出價？BGo為您整理店面頂讓估值的重點。 在那之前，您可以參考我們這篇文章，確認您的頂讓，不只是在找「店面承租權」的買家而已，而是對您營業成果有興趣的買家。 請點此參考<您的頂讓是營業轉讓？或店面承租權移轉？> 近年因外送、電商、團購等趨勢，原本店面用以導流，但許多店面事業也開始拓展網路生意，所以開始有非「來店消費」的營收，實際上原本僅以店面價值推估的模式，或許會越來越侷限於「轉讓店面使用權」的店家，如果您是店家，但又有很多營收占比來自網路、團購這類非來電消費的類型，那您或許應該試著以「賣公司」、「出售公司」的角度思考，估值才能公允，可以參考我們這些文章： <賣公司前怎麼準備？出售公司前最重要5件事> <公司買賣前要知道的3種架構-併購賣方必看-完全退場、經營權出售以及策略性出售股權> 因此，本篇文章適用的店面頂讓，指的是僅「店面使用權」的移轉狀況，如果你的店面或公司有很大營收占比為「非來店消費」的營收，可能就必須以公司出售的角度思考。   1.設備的價值只有在買家將延續店面原有營業項目時才有討論價值。 2.設備可以分為兩類：A清單(可拆卸)與B清單(不易拆卸)，依兩種類型有不同估值方法。 3.最終當然仍是雙方心滿意足、能成交為最終標準，但合理的估值方式，是買賣雙方共同的語言，買家也可藉此將店面的價值重新聚焦在未來的經營策略上。   文章目錄： 1.店面設備定義 2.頂讓店面的兩種類型 3.設備估值的三個步驟   By B-Go情報團隊-如需引用轉載請來信   店面設備定義 對店面事業來說，所謂的設備指的是什麽呢？   牆上的立扇算不算設備？ 店面裡使用的音響算不算設備？ 廚房裡的電冰箱跟烤pizza用的窯算不算？ 備用的桌椅算不算設備？ 自助洗衣店中為了讓客戶打發時間的大螢幕電視，算不算設備？ 自助洗車場的換幣機呢？ 對很多的頂讓案件的買方與賣方來說，這些定義其實很模糊，也就是因為模糊，在實務業界上，常常見到頂讓案件先將所有裝潢成本也當作營業設備，並將所有成本打一個折數(常見30%)，賣方再乘以2倍當作頂讓的開價。 舉例來說，一間店全部期初的名目投資金額是200萬，賣方或頂讓仲介可能開120萬(200萬X30%X2)當作頂讓金。 但對於買方而言，實務上難以理解這些名目投資金額的真實性，也很難清楚這樣的金額究竟包含哪些清單，雙方最後淪為彼此討價還價的情況，十分沒有效率。   裝潢究竟是不是設備？ 我們應該來看一下設備的定義，所謂的設備，指的是：   用來提供商品或勞務的生產，或是管理的目的而擁有，且其未來可以使用的期限超過一年的產品。 這樣裝潢算設備嗎？ 首先，裝潢的定義很模糊，某些裝潢是為了提供勞務、商品而規劃，例如窯烤店的爐子等，這些在買主承接後如經營相同的營業項目下仍能貢獻生產，則應該計入，但在大多數的頂讓案件，買主不見得惠承接營業項目，那裝潢就必須更深入思考是否可以納入估值。   頂讓店面的兩種類型 「您接手頂讓後要做相同的項目嗎？」這通常是我們問客戶的第一句話。 廣泛說，頂讓店面分為兩類，承接部份或全部的營業項目的「營業轉讓」，或是從事完全不同項目的「店面轉讓」。 在這個標準下來看「設備」的定義。我們會發現有許多頂讓案件轉手後，其實新的業主所生產販售的商品已經不是同一類的商品，在這情況下，對買方來說，設備定義就不一樣，所以，進入設備估值前，我們應該將頂讓案件分為兩類：   第一種：接手後不同營業類型的店面轉讓   在這種情境下，新接手的業主不延續原來的營業項目，且新的營業項目與原有的營業項目完全無關，換句話說，頂讓案件並不包含營業轉讓。 舉例，原來經營日式餐廳的店面，轉讓後新業主經營的是手機通訊行，在這情況下，設備將不適用新的營業範圍，頂讓案件的價值其實僅僅在於店面的承租權，比如在某熱門商圈，原業主與房東簽約期間仍有五年，但新業主希望承租下次店面，那這種頂讓案件，在我們的看法裡，其實就只是店面承租權的轉手，設備的計價較難納入頂讓案件的估值。 如果您是營業小有成果的店家，遇到指示要找營業店面承租的買主接手時就很可能對出價失望。可以參考我們這篇文章<您的頂讓是營業轉讓？或店面承租權移轉？>。   第二種：接手後延續相同營業類型的「店面營業轉讓」   在這種情境下，頂讓案件的買方在接手後將延續原來的營業項目，則許多生產器具可以延用，此情境下，買方務必與賣方溝通，確認其頂讓的報價包含哪些設備的清單。     設備估值的三個步驟 我們通常以三個步驟來確認設備估值：   1.確認設備清單 2.將設備清單分為A清單與B清單 3.針對A.B清單分別估值   第一步驟：確認設備清單 切記，如果您要頂讓，清單必須確認清楚，目前網路刊登頂讓案件的平台，在這個訊息上十分缺乏，買方只看到一個頂讓案件的報價，但卻很難知道這個報價包含了哪些設備，未來是否可以沿用，所以對於頂讓價格以及其資訊的落差，常常有搓合的難處。 (工商一下：B-Go團隊為了避免此狀況，在我們平台刊登的頂讓案件，設備項目有分別列出，以利後續估價)。 第二步驟：將設備清單分類 確認清單後，請將清單分為兩類：   A清單：可輕易拆卸的設備：舉例來說，文章一開始提到的立扇，音響，電冰箱，還有洗衣店裡的大電視，或備用桌椅，我們都可以把他當作是可輕易拆卸的設備，由於容易拆卸，賣家亦可在拆卸後自行賣出。 B清單：難以拆卸的設備：這裡指的難以拆卸，並不一定是不能拆卸，而是拆卸成本可能很高，也可能破壞設備狀態，舉例前文所提到的窯烤設備，就算是堪用的設備，但因拆卸不易，亦不見得適用在其他店面，所以這些設備在二手市場價值不高。 第三步驟：A.B清單分別估值   A清單：市價法推估 B清單：以折舊推估計算 A清單裡的設備，我們可以採用市價法再打個折數來計算。 (這裡打折的意思是，賣方在頂讓發生時可以省下這些設備的處理費，所以會有一個折數，切記不是漫天喊價呦)。 換句話說，立扇假設市面上二手價格含安裝是800元，音響是12,000元，大電視是8000元，備用桌椅一批是5000元，則這些設備可以依照使用年限分別打6~8折的金額作為估值。 B清單的設備，我們可以以5年為單位計算折舊。 為何是5年？或許有些頂讓案件主告知，他們與店家簽的租約是10年，設備購買時一開始就打算用10年，折舊應該也按照10年折舊才對。 其實設備的折舊年限，在財政部的固定資產折舊年限表中可以查到，如果以一般店面會用到的設備與折舊年限如下：   生財工具：5年 商店用簡單設備與簡單隔間：3年 茶，酒，飼料與飲料及其他食品製造與加工設備：7年 空調設備(窗型/箱型冷暖氣)：5年   決定折舊年限後，我們要來決定一下殘值，一般來說，這類設備的殘值很低，約莫在0.5折~1折之間，且需扣除拆除費，通常若非高單價的設備，否則應該可以視為0殘值。 好了，有了殘值與折舊年限，我們可以依平均年限折舊法，簡單為窯烤設備與自助洗車場的換幣機設備估值了，平均年限折舊法的意思就是，這個物品的期初帳面價值，在折舊年限到了後只剩下殘值，這中間每年得折舊攤提，我們採用簡單平均來計算，公式很簡單：   年度折舊=(期初帳面價值-殘值)/折舊年限 所以假設窯烤設備期初建置的成本是20萬元，殘值是0，目前使用了三年，第三年結束，您要將店面頂讓時，這個設備的現值可以用以下公式計算： 年度折舊=(20萬-0)/5=4萬元 這個的意思是，你使用這個窯烤設備每年的折舊費用是4萬元，而您已經使用了3年，折舊費用是12萬，這個窯烤設備的現值是8萬元(20萬-12萬)。 這樣您了解怎麼計算店面的設備價值了嗎？ 最後，雙方能心滿意足成交的價格最重要！   再次提醒，本文所稱之頂讓，其實是包含資產出售與營業轉讓兩個概念，B-GO不認為頂讓這個詞可以形容此類的交易類別，僅作為約定俗成使用，業主應該思考出售事業的架構，另外，我們講這麼多，但其實最重要的是，買賣雙方有默契，能成交是最重要的，畢竟頂讓業主與買家實際經營事業，會看到更多我們沒看到的！ By B-Go情報團隊-如需引用轉載請來信

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