店面頂讓值多少？設備、裝潢估值3步驟
店面裝潢到底該算不算在頂讓價中？用了多年的設備我又該怎麼出價？BGo為您整理店面頂讓估值的重點。
在那之前，您可以參考我們這篇文章，確認您的頂讓，不只是在找「店面承租權」的買家而已，而是對您營業成果有興趣的買家。
請點此參考<您的頂讓是營業轉讓？或店面承租權移轉？>
近年因外送、電商、團購等趨勢，原本店面用以導流，但許多店面事業也開始拓展網路生意，所以開始有非「來店消費」的營收，實際上原本僅以店面價值推估的模式，或許會越來越侷限於「轉讓店面使用權」的店家，如果您是店家，但又有很多營收占比來自網路、團購這類非來電消費的類型，那您或許應該試著以「賣公司」、「出售公司」的角度思考，估值才能公允，可以參考我們這些文章：
<賣公司前怎麼準備？出售公司前最重要5件事>
<公司買賣前要知道的3種架構-併購賣方必看-完全退場、經營權出售以及策略性出售股權>
因此，本篇文章適用的店面頂讓，指的是僅「店面使用權」的移轉狀況，如果你的店面或公司有很大營收占比為「非來店消費」的營收，可能就必須以公司出售的角度思考。
在那之前，您可以參考我們這篇文章，確認您的頂讓，不只是在找「店面承租權」的買家而已，而是對您營業成果有興趣的買家。
請點此參考<您的頂讓是營業轉讓？或店面承租權移轉？>
近年因外送、電商、團購等趨勢，原本店面用以導流，但許多店面事業也開始拓展網路生意，所以開始有非「來店消費」的營收，實際上原本僅以店面價值推估的模式，或許會越來越侷限於「轉讓店面使用權」的店家，如果您是店家，但又有很多營收占比來自網路、團購這類非來電消費的類型，那您或許應該試著以「賣公司」、「出售公司」的角度思考，估值才能公允，可以參考我們這些文章：
<賣公司前怎麼準備？出售公司前最重要5件事>
<公司買賣前要知道的3種架構-併購賣方必看-完全退場、經營權出售以及策略性出售股權>
因此，本篇文章適用的店面頂讓，指的是僅「店面使用權」的移轉狀況，如果你的店面或公司有很大營收占比為「非來店消費」的營收，可能就必須以公司出售的角度思考。
1.設備的價值只有在買家將延續店面原有營業項目時才有討論價值。
2.設備可以分為兩類：A清單(可拆卸)與B清單(不易拆卸)，依兩種類型有不同估值方法。
3.最終當然仍是雙方心滿意足、能成交為最終標準，但合理的估值方式，是買賣雙方共同的語言，買家也可藉此將店面的價值重新聚焦在未來的經營策略上。
文章目錄：
1.店面設備定義
2.頂讓店面的兩種類型
3.設備估值的三個步驟
1.店面設備定義
2.頂讓店面的兩種類型
3.設備估值的三個步驟
By B-Go情報團隊-如需引用轉載請來信
店面設備定義
對店面事業來說，所謂的設備指的是什麽呢？
牆上的立扇算不算設備？
店面裡使用的音響算不算設備？
廚房裡的電冰箱跟烤pizza用的窯算不算？
備用的桌椅算不算設備？
自助洗衣店中為了讓客戶打發時間的大螢幕電視，算不算設備？
自助洗車場的換幣機呢？
對很多的頂讓案件的買方與賣方來說，這些定義其實很模糊，也就是因為模糊，在實務業界上，常常見到頂讓案件先將所有裝潢成本也當作營業設備，並將所有成本打一個折數(常見30%)，賣方再乘以2倍當作頂讓的開價。
舉例來說，一間店全部期初的名目投資金額是200萬，賣方或頂讓仲介可能開120萬(200萬X30%X2)當作頂讓金。
但對於買方而言，實務上難以理解這些名目投資金額的真實性，也很難清楚這樣的金額究竟包含哪些清單，雙方最後淪為彼此討價還價的情況，十分沒有效率。
裝潢究竟是不是設備？
我們應該來看一下設備的定義，所謂的設備，指的是：
我們應該來看一下設備的定義，所謂的設備，指的是：
用來提供商品或勞務的生產，或是管理的目的而擁有，且其未來可以使用的期限超過一年的產品。
這樣裝潢算設備嗎？
首先，裝潢的定義很模糊，某些裝潢是為了提供勞務、商品而規劃，例如窯烤店的爐子等，這些在買主承接後如經營相同的營業項目下仍能貢獻生產，則應該計入，但在大多數的頂讓案件，買主不見得惠承接營業項目，那裝潢就必須更深入思考是否可以納入估值。
頂讓店面的兩種類型
「您接手頂讓後要做相同的項目嗎？」這通常是我們問客戶的第一句話。
廣泛說，頂讓店面分為兩類，承接部份或全部的營業項目的「營業轉讓」，或是從事完全不同項目的「店面轉讓」。
在這個標準下來看「設備」的定義。我們會發現有許多頂讓案件轉手後，其實新的業主所生產販售的商品已經不是同一類的商品，在這情況下，對買方來說，設備定義就不一樣，所以，進入設備估值前，我們應該將頂讓案件分為兩類：
第一種：接手後不同營業類型的店面轉讓
在這種情境下，新接手的業主不延續原來的營業項目，且新的營業項目與原有的營業項目完全無關，換句話說，頂讓案件並不包含營業轉讓。
舉例，原來經營日式餐廳的店面，轉讓後新業主經營的是手機通訊行，在這情況下，設備將不適用新的營業範圍，頂讓案件的價值其實僅僅在於店面的承租權，比如在某熱門商圈，原業主與房東簽約期間仍有五年，但新業主希望承租下次店面，那這種頂讓案件，在我們的看法裡，其實就只是店面承租權的轉手，設備的計價較難納入頂讓案件的估值。
如果您是營業小有成果的店家，遇到指示要找營業店面承租的買主接手時就很可能對出價失望。可以參考我們這篇文章<您的頂讓是營業轉讓？或店面承租權移轉？>。
舉例，原來經營日式餐廳的店面，轉讓後新業主經營的是手機通訊行，在這情況下，設備將不適用新的營業範圍，頂讓案件的價值其實僅僅在於店面的承租權，比如在某熱門商圈，原業主與房東簽約期間仍有五年，但新業主希望承租下次店面，那這種頂讓案件，在我們的看法裡，其實就只是店面承租權的轉手，設備的計價較難納入頂讓案件的估值。
如果您是營業小有成果的店家，遇到指示要找營業店面承租的買主接手時就很可能對出價失望。可以參考我們這篇文章<您的頂讓是營業轉讓？或店面承租權移轉？>。
第二種：接手後延續相同營業類型的「店面營業轉讓」
在這種情境下，頂讓案件的買方在接手後將延續原來的營業項目，則許多生產器具可以延用，此情境下，買方務必與賣方溝通，確認其頂讓的報價包含哪些設備的清單。
設備估值的三個步驟
我們通常以三個步驟來確認設備估值：
1.確認設備清單
2.將設備清單分為A清單與B清單
3.針對A.B清單分別估值
2.將設備清單分為A清單與B清單
3.針對A.B清單分別估值
第一步驟：確認設備清單
切記，如果您要頂讓，清單必須確認清楚，目前網路刊登頂讓案件的平台，在這個訊息上十分缺乏，買方只看到一個頂讓案件的報價，但卻很難知道這個報價包含了哪些設備，未來是否可以沿用，所以對於頂讓價格以及其資訊的落差，常常有搓合的難處。
(工商一下：B-Go團隊為了避免此狀況，在我們平台刊登的頂讓案件，設備項目有分別列出，以利後續估價)。
第二步驟：將設備清單分類
確認清單後，請將清單分為兩類：
切記，如果您要頂讓，清單必須確認清楚，目前網路刊登頂讓案件的平台，在這個訊息上十分缺乏，買方只看到一個頂讓案件的報價，但卻很難知道這個報價包含了哪些設備，未來是否可以沿用，所以對於頂讓價格以及其資訊的落差，常常有搓合的難處。
(工商一下：B-Go團隊為了避免此狀況，在我們平台刊登的頂讓案件，設備項目有分別列出，以利後續估價)。
第二步驟：將設備清單分類
確認清單後，請將清單分為兩類：
A清單：可輕易拆卸的設備：舉例來說，文章一開始提到的立扇，音響，電冰箱，還有洗衣店裡的大電視，或備用桌椅，我們都可以把他當作是可輕易拆卸的設備，由於容易拆卸，賣家亦可在拆卸後自行賣出。
B清單：難以拆卸的設備：這裡指的難以拆卸，並不一定是不能拆卸，而是拆卸成本可能很高，也可能破壞設備狀態，舉例前文所提到的窯烤設備，就算是堪用的設備，但因拆卸不易，亦不見得適用在其他店面，所以這些設備在二手市場價值不高。
B清單：難以拆卸的設備：這裡指的難以拆卸，並不一定是不能拆卸，而是拆卸成本可能很高，也可能破壞設備狀態，舉例前文所提到的窯烤設備，就算是堪用的設備，但因拆卸不易，亦不見得適用在其他店面，所以這些設備在二手市場價值不高。
第三步驟：A.B清單分別估值
A清單：市價法推估
B清單：以折舊推估計算
B清單：以折舊推估計算
A清單裡的設備，我們可以採用市價法再打個折數來計算。
(這裡打折的意思是，賣方在頂讓發生時可以省下這些設備的處理費，所以會有一個折數，切記不是漫天喊價呦)。
換句話說，立扇假設市面上二手價格含安裝是800元，音響是12,000元，大電視是8000元，備用桌椅一批是5000元，則這些設備可以依照使用年限分別打6~8折的金額作為估值。
B清單的設備，我們可以以5年為單位計算折舊。
為何是5年？或許有些頂讓案件主告知，他們與店家簽的租約是10年，設備購買時一開始就打算用10年，折舊應該也按照10年折舊才對。
其實設備的折舊年限，在財政部的固定資產折舊年限表中可以查到，如果以一般店面會用到的設備與折舊年限如下：
生財工具：5年
商店用簡單設備與簡單隔間：3年
茶，酒，飼料與飲料及其他食品製造與加工設備：7年
空調設備(窗型/箱型冷暖氣)：5年
商店用簡單設備與簡單隔間：3年
茶，酒，飼料與飲料及其他食品製造與加工設備：7年
空調設備(窗型/箱型冷暖氣)：5年
決定折舊年限後，我們要來決定一下殘值，一般來說，這類設備的殘值很低，約莫在0.5折~1折之間，且需扣除拆除費，通常若非高單價的設備，否則應該可以視為0殘值。
好了，有了殘值與折舊年限，我們可以依平均年限折舊法，簡單為窯烤設備與自助洗車場的換幣機設備估值了，平均年限折舊法的意思就是，這個物品的期初帳面價值，在折舊年限到了後只剩下殘值，這中間每年得折舊攤提，我們採用簡單平均來計算，公式很簡單：
年度折舊=(期初帳面價值-殘值)/折舊年限
所以假設窯烤設備期初建置的成本是20萬元，殘值是0，目前使用了三年，第三年結束，您要將店面頂讓時，這個設備的現值可以用以下公式計算：
年度折舊=(20萬-0)/5=4萬元
這個的意思是，你使用這個窯烤設備每年的折舊費用是4萬元，而您已經使用了3年，折舊費用是12萬，這個窯烤設備的現值是8萬元(20萬-12萬)。
這樣您了解怎麼計算店面的設備價值了嗎？
最後，雙方能心滿意足成交的價格最重要！
再次提醒，本文所稱之頂讓，其實是包含資產出售與營業轉讓兩個概念，B-GO不認為頂讓這個詞可以形容此類的交易類別，僅作為約定俗成使用，業主應該思考出售事業的架構，另外，我們講這麼多，但其實最重要的是，買賣雙方有默契，能成交是最重要的，畢竟頂讓業主與買家實際經營事業，會看到更多我們沒看到的！
By B-Go情報團隊-如需引用轉載請來信